Mehrwertsteuerpflichtig ist grundsätzlich, wer unternehmerisch tätig wird und die Umsatzgrenze von 100‘000 Franken erreicht hat. Für nicht gewinnorientierte Organisationen gelten allerdings Sonderregeln.
Ist man nicht mehrwertsteuerpflichtig, kann man auf die Steuerbefreiung verzichten, mit dem Ziel, die Vorsteuer zurückzufordern.
Auch wenn man als Vermieter steuerpflichtig ist, sind insbesondere folgende Leistungen von der Mehrwertsteuer ausgenommen und berechtigen daher nicht zum Vorsteuerabzug:
Will der Vermieter seine Leistung trotzdem versteuern, um den Vorsteuerabzug geltend machen zu können, so muss er diese Leistungen freiwillig der Steuer unterstellen (optieren), indem er sie offen im Mietvertrag ausweist. Der Entscheid zu optieren oder nicht, liegt allein beim Vermieter. Der Vermieter eines Geschäftslokals kann optieren, auch wenn der Mieter nicht steuerpflichtig ist. Werden mehrere Räume in einer Liegenschaft vermietet, kann der Vermieter pro vermietetes Objekt optieren. Es gibt keinen Anspruch auf Gleichbehandlung der Mieter. Wird optiert, so unterliegt der Bruttomietzins, das heisst der Mietzins inklusive Nebenkosten, der Mehrwertsteuer. Achtung: Auch irrtümlich ausgewiesene Steuern gelten als optiert!
Der Vorsteuerabzug wird bei Immobilien um fünf Prozent pro Jahr reduziert. Es lohnt sich deshalb, den Vorsteuerabzug möglichst im gleichen Jahr geltend zu machen und nicht zu lange damit zu warten. Ausgeschlossen ist die Option, wenn der Mieter das Grundstück für rein private Zwecke nutzt.
